Akik ezzel foglalkoznak, azok pontosan tudják, hogy az ingatlanok bérbeadása főszabály szerint adómentes, amely azonban adókötelessé tehető. Az áfa mértéke ez utóbbi esetben 27 %. Adómentes bérbeadáskor a kapcsolódó bejövő számlák áfatartalma nem vonható le, míg, ha adókötelessé teszed a bérbeadást, akkor igen.
Attól függően, hogy a bérbeadást áfásan vagy áfamentesen számlázod, aszerint kell továbbhárítanod a bérlőkre az egyéb, ún. járulékos költségeket. Ilyen költségek pl. a közüzemi szolgáltatások, a biztosítás, az adók és azért hívjuk őket járulékos költségeknek, mert a bérbeadáshoz szorosan kapcsolódnak. Ha nem lenne bérbeadás, ezek a költségek nem merülnének fel.
A közüzemi szolgáltatások költsége tehát kétféleképpen jelenhet meg a bérbeadó által kiállított számlán:
- Ha a bérleti díj adómentes, akkor a továbbterhelt rezsi költség is adómentesen számlázandó tovább. Pl. ha a bérlő által befogadott számlán 100 000 Ft+27 000 Ft áfa szerepel, akkor 127 000 Ft-ról kell a számlát kiállítani.
- Ha bérleti díj áfaköteles, akkor ugyanennél a példánál maradva, 100 000 Ft költség+27 000 Ft áfa számlázandó tovább.
- Ha a bérleti díj adóköteles és a számlán 100 000 Ft+ 5 000 Ft áfa szerepel, akkor is 27 %-os kulccsal kell továbbszámlázni, azaz 100 000 Ft +27 % áfáról kell a számlát kiállítani, mivel a továbbszámlázott járulékos költségek, nemcsak az ingatlanbérbeadás adójogi megítélését osztják, hanem annak adókulcsát is felveszik.
Az ingatlanokhoz kapcsolódó további költségek lehetnek: a biztosítás, az építményadó, a közös költség. A biztosítási tevékenység egy adómentes szolgáltatás, az adók és a közös költség esetén pedig fel sem merül az áfa, mert szolgáltatás teljesítéséről nem beszélünk. Ennek ellenére, ha adóköteles az ingatlan bérbeadása, akkor ezeket a költségeket is áfával terhelten kell továbbszámlázni.
A számlázás technikai részét illetően szabadon eldönthető, hogy a járulékos költségek a bérleti díjjal együtt kerülnek-e kiszámlázásra, azaz azzal egy számlában vagy külön bizonylaton. Arra sincs kötelező előírás, hogy a különböző közüzemi szolgáltatásokat részletezni kell. Egy összegben is feltüntethetők a számlán, de ez esetben külön nyilvántartásra mindenképpen szükség lesz.
Akár külön, akár egyben számlázzuk a járulékos költségeket a bérleti díjjal, az időszakos elszámolású ügyletekre vonatkozó szabályokat mindenképpen be kell tartani.
Amennyiben ezeket a tételeket egyben számlázzuk le, a NAV álláspontja szerint, akkor járunk el helyesen, ha a bérleti díjra vonatkozó időszakot tekintjük irányadónak. Ha pl. egy számlában együtt jelenítjük meg a júliusi bérleti díjat és a májusi áramfogyasztást és a számlát július 5-én állítjuk ki, akkor a számlánkon szereplő teljesítési időpont július 5-e lesz.
