Az ingatlan értékesítés során keletkezetett jövedelem megállapítása úgy történik, hogy az átruházásból származó bevételből le kell vonni:
- a megszerzésre fordított összeget,
- a megszerzéssel összefüggő más kiadásokat,
- az értéknövelő beruházásokat,
- az átruházással kapcsolatos kiadásokat.
Ezt követően, attól függően, hogy az adott ingatlan mennyi ideig volt a magánszemély tulajdonában, a kiszámított összeg 100, 90, 60 vagy 30 %-át kell jövedelemnek tekinteni és a 15 % adót abból megállapítani. Öt év elteltével nem kell adót fizetni és ez minden típusú ingatlanra vonatkozik.
Gazdasági célú ingatlan értékesítés
Más a helyzet azonban akkor, ha az ingatlant a magánszemély abból a célból szerzi be, hogy egy esetleges felújítást követően haszonnal adja el.
A törvényi meghatározás szerint gazdasági tevékenységről beszélünk, ha valamely tevékenység folytatása üzletszerűen illetőleg tartósan vagy rendszeresen, történik, ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.
Ahhoz, hogy meg tudjuk állapítani a gazdasági célt, az eset összes körülményeit figyelembe kell venni, ugyanakkor, ha a vásárlás célja a haszonszerzés volt, már egy értékesítés is gazdasági tevékenységnek minősül.
Ilyenkor a jövedelem megállapítása szintén a fent leírtak alapján történik, azzal a különbséggel, hogy a tulajdonban tartásra tekintettel nem lehet a számított adó alapját csökkenteni és 13 % szociális hozzájárulási adót is kell utána fizetni.
Mivel a szocho fizetés a magánszemélyt terheli, alkalmazható az ún. 89 százalékos szabály, azaz a megállapított jövedelem 89 százalékát kell adóalapnak tekinteni és mind az szja-t, mind a szochót ez alapján kell megfizetni.
Termőföldből átminősített ingatlanok értékesítése
Az szja törvény speciális szabályt ír elő a termőföldből átminősített ingatlan átruházásának az esetére. Ilyenkor azt kell vizsgálni, hogy az ügyleten elért haszon nagyobb vagy kisebb volt-e, mint a szokásos hozam. A szokásos hozam megállapítása úgy történik, hogy az elszámolható költség 0,3 százalékát szorozni kell a tulajdonban tartás napjaival.
A tulajdonban tartás napjainak a száma a vásárlásról és az eladásról szóló szerződések közötti napok száma.
(Szokásos hozam=költségek*0,003*napok száma)
Amennyiben az elért hozam nem haladja meg a szokásos hozam összegét, az általános szabályok szerint kell eljárni, amennyiben meghaladja, úgy az adó alapja a meghaladó rész háromszorosa plusz a szokásos hozam.
(Adóalap=szokásos hozam+(hozam-szokásos hozam)*3)
Az adóalapot itt sem lehet a tulajdonban tartás éveire tekintettel tovább csökkenteni.
Amennyiben a hozam meghaladja a szokásos hozamot, az adóalapot akkor is az itt leírtak szerint kell meghatározni, ha az eladás egyébként gazdasági céllal történt.
Nem kell ezt a szabályt alkalmazni, ha
- a magánszemély az átminősített ingatlant örökléssel szerezte meg,
- az értékesítés az átminősítést követő 5. év után történt,
- az átminősítés előtt legalább 5 évig a magánszemély tulajdonában volt az ingatlan.
Ugyancsak speciális előírások vonatkoznak azon Tao alany gazdasági társaság tagjára, amely társaság termőföldből átminősített ingatlant tart a tulajdonában és a magánszemély tulajdonos a tulajdonrészért értékesíti vagy a vállalkozásból kivonja.
