Az ingatlanokkal kapcsolatos beruházások, felújítások kapcsán, legyen az saját, vagy bérelt örök dilemma, hogy az elvégzett munkálatokat aktiválni kell vagy egyfajta karbantartásnak minősülnek és az eredmény terhére költségként elszámolhatók.
A kérdés megválaszolásához a számviteli törvény fogalom meghatározásából kell kiindulni.
A 3. § (4) 7. pontja szerint:
„beruházás a meglévő tárgyi eszköz bővítését, rendeltetésének megváltoztatását, átalakítását, élettartamának, teljesítőképességének közvetlen növelését eredményező tevékenység is, az előbbiekben felsorolt, e tevékenységhez hozzákapcsolható egyéb tevékenységekkel együtt;”
a 3. § (4) 8. pontja szerint:
„ felújítás: az elhasználódott tárgyi eszköz eredeti állaga (kapacitása, pontossága) helyreállítását szolgáló, időszakonként visszatérő olyan tevékenység, amely mindenképpen azzal jár, hogy az adott eszköz élettartama megnövekszik, eredeti műszaki állapota, teljesítőképessége megközelítően vagy teljesen visszaáll, az előállított termékek minősége vagy az adott eszköz használata jelentősen javul és így a felújítás pótlólagos ráfordításából a jövőben gazdasági előnyök származnak; felújítás a korszerűsítés is, ha az a korszerű technika alkalmazásával a tárgyi eszköz egyes részeinek az eredetitől eltérő megoldásával vagy kicserélésével a tárgyi eszköz üzembiztonságát, teljesítőképességét, használhatóságát vagy gazdaságosságát növeli; a tárgyi eszközt akkor kell felújítani, amikor a folyamatosan, rendszeresen elvégzett karbantartás mellett a tárgyi eszköz oly mértékben elhasználódott (szerkezeti elemei elöregedtek), amely elhasználódottság már a rendeltetésszerű használatot veszélyezteti; nem felújítás az elmaradt és felhalmozódó karbantartás egyidőben való elvégzése, függetlenül a költségek nagyságától;
a 3. § (4) 9. pontja szerint
„karbantartás: a használatban lévő tárgyi eszköz folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási tevékenység, ideértve a tervszerű megelőző karbantartást, a hosszabb időszakonként, de rendszeresen visszatérő nagyjavítást, és mindazon javítási, karbantartási tevékenységet, amelyet a rendeltetésszerű használat érdekében el kell végezni, amely a folyamatos elhasználódás rendszeres helyreállítását eredményezi;”
Mérlegelni kell többek között, hogy a munkálatok eredményeként változik-e az ingatlan funkciója, rendeltetése, történik-e átalakítás. Korszerű technika alkalmazásával növekszik-e az ingatlan üzembiztonsága, teljesítőképessége, gazdaságossága.
Az elhasználódott fa nyílászárók műanyag, hő- és hangszigetelt ablakokra, ajtókra történő cseréje korszerűsítésnek tekinthető, mivel egy modernebb megoldással csökkeni fognak a vállalkozás fűtéssel kapcsolatos költségei. Így azt felújításként lehet elszámolni.
Átalakításnak tekinthető a helyiség belső átépítése, terek egybenyitása, új (gipszkarton) falak felállítása, áthelyezése. Ezeket a munkálatokat beruházásként kell könyvelni.
Ugyancsak beruházásként számolható el, ha a különböző tevékenységek funkcióváltást is eredményeznek. Például, ha egy irodát öltözőnek, mosdónak vagy konyhának alakítanak át.
A burkolás, csempézés, festés, padlóburkolat lerakása (illetve ezen munkálatok időközönként visszatérő elvégzése) önmagában nem tekinthető sem beruházásnak, sem felújításnak. Ezek ugyanis nem eredményezik az épület bővítését, átalakítását, élettartamának növelését, rendeltetésének megváltoztatását. A mosdóhelyiségben a csempe, a járólapok, a mosdókagyló cseréje egyértelműen karbantartás, amelyet a rendeltetésszerű használat miatt kell elvégezni. A cserével kapcsolatban általánosságban elmondható: ha ugyanolyan tartozék kerül beszerelésre, akkor karbantartásról beszélünk. Ha valamilyen korszerűbb, modernebb eszköz kerül beépítésre, amely növeli az ingatlan élettartamát, akkor beruházásként aktiválni kell.
Szintén felújításról beszélünk, ha a bérbe adni kívánt ingatlanon végeznek teljes körű festési, burkolási munkákat. Ilyenkor cél az ingatlan minél gazdaságosabb kiadása, így kompletten mindenképpen az ingatlan felújításáról beszélünk.
Akár karbantartásról, akár beruházásról vagy felújításról beszélünk, fontos, hogy ne a költség nagyságából induljunk ki. Egy mosdó újracsempézése milliós tétel lehet, de számviteli értelemben akkor is karbantartásnak minősül.
Lényeges, hogy a különböző tevékenységek besorolásánál helyesen járjunk el, mert közvetlen hatása van az adófizetésre. Ha egy beruházásnak, felújításnak minősülő tevékenységet karbantartásként könyvelünk, akkor az adóhiányt eredményez. Fordított esetben viszont több társasági adót fizetünk be, mint amennyit kellene.
