Bérelt ingatlanon végzett beruházás

Gyakran előforduló helyzet, hogy amikor egy vállalkozás kibérel egy ingatlant (irodát, üzlethelyiséget, raktárt esetleg üzemcsarnokot) azon valamilyen átalakítást, változást kell végrehajtani annak érdekében, hogy azt bevételszerző tevékenységéhez használni tudja. Hogyan kell ezeket a helyzeteket a számvitelben és az adózásban megfelelően kezelni?

A Ptk. szerint az ingatlanon végzett bármely felújítás, beépítés az ingatlan alkotórészévé válik és az ingatlan tulajdonosának tulajdonába kerül.

Számviteli szempontból a bérleti szerződésből kell kiindulni. A szerződés tartalmazza, hogy a bérlet határozott vagy határozatlan időre szól, van-e lehetőség értéknövelő beruházás, felújítás megvalósítására, ki viseli annak költségeit és mi lesz a sorsa a szerződés megszűnése esetén. A bérelt ingatlan minden esetben a bérbeadó könyveiben szerepel, ugyanakkor a bérelt ingatlanon végzett felújítások, beruházások általában a bérlő könyveiben kerülnek kimutatásra. (Figyelemmel a szerződésben foglaltakra.) A bérbevett eszközökön végzett beruházásokat, felújításokat azon eszközök között kell szerepeltetni, amelyeken a felújítást végrehajtották, így értelemszerűen a bérelt ingatlanon végzett beruházást az ingatlanok között fog megjelenni.

Itt tehát egyfajta ellentmondást lehet felfedezni: az elvégzett felújítás jogilag az ingatlan tulajdonosát „illeti”, számvitelileg viszont a bérlő könyveiben kell kimutatni.

(Nem mindig egyszerű eldönteni, hogy az elvégzett munkálatok az épület karbantartását szolgálják (és így a felmerült költségek az eredmény terhére azonnal elszámolhatók) vagy az elvégzett munkálatok hozzájárulnak az ingatlan élettartamának növeléséhez, esetleg bővítést, átalakítását, rendeltetésének megváltoztatását szolgálják.)

Az elkészült beruházással kapcsolatban számvitelileg két dologról kell dönteni. Egyrészt arról, hogy mennyi lesz az eszköz hasznos élettartama és így hány százalékos leírási kulccsal amortizálódik, másrészt arról, hogy mekkora lesz a maradványérték.

A hasznos élettartam meghatározásánál nemcsak az eszköz fizikai elhasználódását, erkölcsi avulását kell figyelembe venni, hanem a különböző jogi és egyéb korlátozó tényezőket. Egy határozott idejű bérleti szerződés esetén az eszköz hasznos élettartama a szerződés élettartamával kell, hogy megegyezzen. Határozatlan idejű szerződés esetén pedig azt kell mérlegelni, hogy mennyi ideig fogja a bérlő azt az ingatlant használni, bevételszerző tevékenysége során hány év alatt „használódik el” a beruházás vagy felújítás.

A maradványérték a beruházás üzembe helyezésekor rendelkezésre álló információk alapján meghatározott érték, amelyről vélelmezhető, hogy a hasznos élettartam végén az eszköz piaci értékének felel meg.

A jövő bizonytalansága miatt sem a hasznos élettartam, sem a maradványérték meghatározása nem egyszerű és nagyban függ a beruházás későbbi sorsáról. Erről szintén a bérleti szerződésben állapodhatnak meg a felek és többféle opció jöhet szóba.

Ha a bérlő értékesíti az elvégzett beruházást, felújítást a bérbeadónak…

Ebben az esetben a bérlőnél tárgyi eszköz értékesítést, a bérbeadónál tárgyi eszköz beszerzést kell könyvelni. Mint korábban említettem, határozott idejű bérleti szerződés esetén célszerű a hasznos élettartamot a bérleti szerződés időtartamával megegyezően megállapítani, maradványértéket pedig a vételárral azonos összegben meghatározni.

Ha a bérlő ingyenesen átadja az elvégzett beruházást, felújítást a bérbeadónak…

Ebben az esetben térítés nélküli átadást illetve átvételt kell könyvelni és a bérbeadónál a könyv szerinti értéket egyéb ráfordításként kell elszámolni. Az így elszámolt egyéb ráfordítás társasági adó alanyoknál az adóalapot növeli, míg az eszköz tao törvény szerinti nyilvántartási értéke a társasági adó alapot csökkenti.

Ugyancsak a társasági adóval kapcsolatos előírás, hogy felül kell vizsgálni, hogy keletkezik-e a bérlőnek a juttatás miatt plusz adófizetési kötelezettsége. Az eszköz könyv szerinti értéke, amit tehát egyéb ráfordításként kell könyvelni, nem tekinthető elismert költségnek a tao törvény szerint, amennyiben az nem minősül adománynak és az átvevő nem fizet utána társasági adót.

Arról, hogy mit tekintünk adománynak, itt írtam részletesen:

A bérbeadónál az átvett eszközt piaci értéken kell nyilvántartásba venni, könyvelni az egyéb bevétellel szemben kell.

Ha a bérlő az eredeti állapot helyreállítására kötelezett…

Ebben az esetben a helyreállítással kapcsolatban felmerült kiadások költségként elszámolhatók, a szerződés megszűnésekor az eszköz könyv szerinti értékét pedig terven felüli értékcsökkenésként kell könyvelni. Ezzel egyidejűleg gondoskodni kell arról is, hogy a beruházás a könyvelésből is kivezetésre kerüljön. Amennyiben van olyan eszköz, tartozék amelyet a bérlő a továbbiakban hasznosítani tud, azt nyilvántartásba kell venni, ezzel egyidejűleg csökkenthető az elszámolt egyéb ráfordítások összege.

A tao törvény előírása szerint az elszámolt terven felüli értékcsökkenés szintén növeli a társasági adóalapot, ugyanakkor a tao törvény szerinti leírási kulcsokkal elszámolt nyilvántartási érték csökkenti azt.

Vágner Emília

Könyvelő, adótanácsadó