2016. január 1-jétől az új lakások értékesítése 5 % adókulcs alá esik, amennyiben megfelelnek a törvényben rögzített feltételeknek.
Melyek ezek a feltételek?
1. Új ingatlan kötelezően adóköteles értékesítése
Itt minden szónak jelentősége van, fontos, hogy ÚJ ingatlanról legyen és az úgy legyen ADÓKÖTELES, hogy az nem az adózó választásán alapul.
Az áfatörvény szerint kötelezően adóköteles a következő új ingatlanok értékesítése:
• első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg. Idetartoznak a beépítés alatt álló, a félkész, a szerkezetkész ingatlanok ill. azok a befejezett ingatlanok, amelyek tekintetében használatbavétellel összefüggő engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás folyamatban van.
• első rendeltetésszerű használatbavétel megtörtént, de a hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el két év.
Amennyiben az értékesítésre kerülő ingatlan nem minősül új ingatlannak, akkor értékesítése adómentes, feltéve, hogy az értékesítő adóalany nem élt az adókötelessé tétel lehetőségével.
Nem alkalmazható a kedvezményes adókulcs akkor, ha az ingatlan értékesítését az adóalany választása alapján terheli általános forgalmi adó. (Áfa tv. 88. §) Ebben az esetben az értékesítést 27 %-os adókulcs terheli.
2. Az 5%-os adókulcs alkalmazásának további feltétele, hogy az értékesítés tárgya LAKÁS, LAKÓINGATLAN legyen
Ekkor az áfatörvényben definiált lakóingatlan fogalmat kell figyelembe venni:
lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület;
(Áfa tv. 259.§ 12.pont)
Látható, hogy a garázs, a műhely stb. nem tekinthető lakóingatlannak, arra nem alkalmazható az 5 %-os adómérték, így számlázáskor az értékesítés adóalapját meg kell osztani és a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan adóalapjára 27 %-os áfát kell felszámítani.
3. A hasznos alapterület értékhatára
több lakásos lakóingatlanban található lakás esetén legfeljebb 150 négyzetméter,
egylakásos lakóingatlan esetén (családi ház) legfeljebb 300 négyzetméter.
Az értékhatárba nem számít bele a garázs, az üzlet és mindazon helyiségek alapterülete, amelyek az ingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükségesek. (Amelyekre az 5 % nem engedélyezett.)
A hasznos alapterület kiszámításához az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII.28.) Kormányrendelet előírásait kell figyelembe venni.
Eszerint egy adott helyiség hasznos alapterületének kiszámítása során azt a részt kell figyelembe venni, ahol a belmagasság eléri az 1,9 métert.
Az összes építményszint hasznos alapterületét figyelembe kell venni, ahol helyiség van.
Az értékesítésnek a fenti három feltétel mindegyikének teljesülnie kell ahhoz, hogy az értékesítés során az 5%-os adókulcsot alkalmazni lehessen.
Ugyanakkor a kedvezményes adókulcs alkalmazása független a vevőtől. Ha a feltételek fennállnak, úgy az 5 % alkalmazható, akár magánszemély, akár jogi személy az ingatlan megvásárlója.
Összefoglalva tehát elmondható, hogy 5 % a lakás áfakulcsa, ha az építés alatt áll vagy két évnél nem régebbi. Ugyancsak 5 %, ha a kivitelező az építkezés meghatározott fázisáig teljesít. Pl. szerkezetkészen adja át a lakóingatlant. Akkor is így van, ha az anyagköltséget a megrendelő állja. De a méretbeli korlátozásokra minden esetben figyelni kell.
Viszont, amennyiben az építtető az egyes szolgáltatásokat külön-külön veszi igénybe, akkor már 27 % áfával terhelten kap számlát.
Az áfatörvényben a fenti előírások csak néhány mondatban vannak szabályozva. Ingatlanról lévén szó, nagy összegekről kell dönteni, amikor azt vizsgáljuk, hogyan állítsuk ki a számlát. Sok a bizonytalanság, legyünk óvatosak, körültekintőek.
